卖，资金回笼快，预计于2005年8月全部售罄，实现销售收入（资金回笼）1672万元；
（3）银行部门贷款支持第一阶段项目中的工程款约2000万元；
（4）根据与施工单位签订的合同规定，本项目“城南春天”第一、二阶段工程全部竣工验收后，支付总工程款的80%左右，因此可余一部分工程款的支付资金；
（5）第一阶段开发建设的同时，代理销售公司进行强有力度的房产预售，将促使资金快速回笼。预计本项目第一阶段将于2005年2月开工，5月开始预售，8月至少实现销售收入2000万元（第一阶段全部6348万元的30%）。至此第二阶段项目开工。
综上所述，本项目将使资金的灵活周转，与项目的顺利开发建设环环相扣，实现整体良性循环。
本项目计划至多在二年半内顺利完成两个阶段的全部开发建设，三年半内实现全部销售收入，二年半内还清全部贷款。
四、经济分析
本项目的成本、利润，由住宅、商业用房、架空层（车库、储藏室）三部分组成，且架空层成本已摊入住宅商业用房成本中，其销售所得即为纯利润，具体分析如下：
1、住宅（商品房），测算成本为人民币953，预计盈利3165万元。如下表：
|
面积 （m2） |
单位成本 （元/ m2） |
总成本 （万元） |
销售均价 （元/ m2） |
销售收入 （万元） |
利润 （万元） |
|
70803 |
953 |
6747 |
1400 |
9912 |
3165 |
说明：具体明细见附表（1）
2、商业用房由临街一至二层组成，测算成本为人民币1187元/ m2，预计盈利978万元，如下表：
|
面积 （m2） |
单位成本 （元/ m2） |
总成本 （万元） |
销售均价 （元/ m2） |
销售收入 （万元） |
利润 （万元） |
|
9659 |
1187 |
1147 |
2200 |
2125 |
978 |
说明：具体明细见附表（2）。
3、架空层（车库、储藏室），因其成本已摊入住宅、商业用房成本中，故其销售收入均为利润，即人民币822万元，如下表：
|
项目 |
面积 （m2） |
销售价 （元/m2） |
销售收入 （万元） |
备注 |
|
储藏室 |
4620 |
650 |
300 |
|
|
车 库 |
4500 |
1160 |
522 |
|
|
合 计 |
9120 |
|
822 |
|
4、由上述经济分析得出，本项目综合经济效益分析如下表：
|
项目 |
面积 （m2） |
总投入 （元/m2） |
总收入 （万元） |
利润 （万元） |
|
住 宅 |
70803 |
6747 |
9912 |
3165 |
|
商业用房 |
9659 |
1147 |
2125 |
978 |
|
车 库 |
4500 |
|
522 |
522 |
|
储藏室 |
4620 |
|
300 |
300 |
|
合 计 |
89592 |
7894 |
12859 |
4965 |
附表（1） 住宅成本分析
|
项目 |
数量 |
每平方米摊销 （元/ m2） |
金额 （万元） |
备注 |
|
建筑面积 |
70803 |
|
|
|
|
土地款 |
|
200 |
1416.06 |
|
|
城市配套费 |
|
40 |
283.212 |
|
|
土地规划设计费 |
|
10.24 |
72.5023 |
|
|
中心会所 |
|
14.92 |
105.6381 |
|
|
绿化广场 |
|
22.38 |
158.4571 |
|
|
配电设施 |
|
8.54 |
60.4657 |
|
|
道路 |
|
15 |
106.2045 |
|
|
土建费、水电安装 |
|
500 |
3540.15 |
|
|
开发管理费 |
|
41.4 |
293.1244 |
按销售收入3%计 |
|
不可预见费用 |
|
20.7 |
146.5622 |
按销售收入1.5%计 |
|
税金 |
|
79.8 |
565.0079 |
按销售收入5.7%计 |
|
合计 |
|
925.98 |
6747.385 |
|
附表（2） 商业用房成本分析
